近日看了下美國房貸利率突然沖天造成美國債劵一路大跌
美國殖利率上升了台灣的利率就很可能突破長達十年的大底的頸線上壓2.4% ?
也意味著台灣債市也差不多要跟著大跌了!?
從2001年利率從4.3%多到2002年大幅降低到2.4%多到2003年就降到1.6%多
2008年2.8%多到2009年急降到1.2%多
慢慢又增加利率一直到現在2013年1.6%多利率水平
還好美國QE寬鬆退場外資熱錢緩匯出台幣匯率降了反而對刺激出口經濟是好事
外資退場對股市波動應該影響不大
央行已經連八季利率都維持在1.6~1.8上下…說明這四年台灣民間資金仍還是處於寬鬆狀態
除非通膨壓力上升央行總裁說了才會升息…說穿了還不是為了台灣出口電子業的生計
現在台灣實質GDP打從民國99年跳水破底都到2.4%了…百姓可支配所得少的可憐哪買得起連飆十年的高價房子啊!!! 22K是多少年前的薪資水準這麼多年都沒變政府實在難辭其咎!!!降息結果投資資金氾濫沒有對百姓造福反而讓房市一路飆漲翻倍又通膨…痛苦指數也飆到最高!!
國際間房價所得比PIR ratio 在3~6倍是合理範圍…但台北市可能高達8~12倍新北市也至少有6~8倍..
這幾年投資客不斷炒樓早已經偏離正常的房價了…不過其中收入所得值台灣地區與外國計算方式有些出入
購屋除了夫妻倆人薪資收入也可能包含長輩的資金支助還有房屋預售的槓桿方式等…PIR房價所得比越高代表消費能力越不足並非適用於台灣客觀的統計數據
至於房價與房租的”購租比”比較適合台灣房市環境參考數據…假設台北購租比高百姓傾向於租屋而不購屋…這樣會減少房市需求
租售比過高代表另外意義就是潛在泡沫…代表房價遠高出實質的價值了…國際間對於購租比合理範圍在200:1左右…計算下來合理房租年收益約在6%左右
通膨因素與利率關係是直接能影響購租比…利率下降購租比會上升…假如房租都不漲房價卻一直攀高主要原因其實就是因為利率低購屋百姓負擔輕購屋多租屋少造成房市需求增加
假如哪天資本市場利率頸線的2.4%上壓被突破了
真如此上揚當然代表房地產開始下修的寒冬即將要來臨了…密切注意追蹤下吧
台中七期與高雄美術館農16重劃區的無人住鬼屋豪宅一票台北來的投資(機)客現在進場恐怕有被套的心理準備了…台中當地有錢人豪宅需求反而著重在外環的獨棟別墅區賣的較好…
想當然耳大家會認為台北房市重創將會是最大…個人以為台北房市還有國際投資客與全台灣有錢人最多的聚集城市…光這些人就足以支撐住台北市房市…加上政府有意發展都更使得老舊公寓房價大家都亂漲一通不降…如何有效發展都更??
所以遇到修正台北市精華區的幅度可能最小或著維持不漲其餘區域最多可能下修15~20%保守估計
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