看到各論壇都在熱烈討論台灣房市啥時候見到頭部頂點開始反轉
很多人計算人口紅利公式
也有人從銀行的利率角度切入
還有人從投資現金淨流量NPV去計算…其實這個是單純屬於財務報表現金流量方面的微觀面計算法…應用在總體經濟上還需要很多的客觀因素
總體經濟學角度上來看還需要更多的客觀因素諸如GNP GDP等
國際貨幣組織IMF在2012年統計台灣的GDP生產組總值約在901(十億美金為單位)與落後鄰國南韓1620日本4616
日本國民所得45920美元強高過台灣20101美元…然而東京房地產的平均售價反而比台灣還低
台灣房價租金比Price/Rent Ratio 為64倍…租金租的太便宜了!!
其Gross Rental Yield 是1.57%是全球第一…買房來租似乎不太划算
因為國民所得不高相對的租金也不可能會太高…所以台灣房租比東京便宜是應當的合理範圍…然而台灣房價讓投資客與建商炒的過高卻是不爭的不合理事實當然就有未來房價泡沫化的合理推測了
台灣房市景氣循環通常是漲七年修正三年…如今漲了快十年了是因為這兩三年國際油價飆漲造成全球通膨…台灣勢必也難以避免因此在通膨陰影下有錢人會增加在房市的消費來保值資產加上寬鬆貨幣政策銀行低利造成游資浮濫市場資金充裕更讓通膨力道增強才得以讓房市多漲幾年
央行短期內也不會隨便利率調升…國內銀行太多家了競爭激烈一下調升會造成有些銀行虧損還有國內生產廠商的還款能力會下降不是倒閉就是增加呆帳
美國聯準會FED利率也調低主要還是在於美元世界流通…通常台灣利率都是配合美國作調整而且調高還會造成台幣升值影響台灣經濟命脈的電子業出口…所以要調高利率短期上是很難看到的!!
自從2000年後台灣國內投資情況長期不振…本來3~5年一個景氣循環本來2012差不多該往上然而投資情況不好可支配所得年增率也明顯下滑
不過回頭看房市的興衰主要還是取決於宏觀的整體經濟活動力與勞動力
股市房市都是一國經濟的附屬產品也就是說一個國家的經濟興榮那麼房子的購買能力相對成正比…股市也會反應
一個國家的經濟包含國外出口貿易加上國內的經濟活動兩部份
出生人口多寡會牽動經濟榮枯的說法其根據在於以十年為一個世代…經濟與貨幣正好也是十年一個循環
實際上真正俱有較強消費能力大約落在40~50歲的中年族群市社會主要消費來源…這個年紀族群也才是房市消費的主要族群…
歐美國家出生率高峰大多是戰後嬰兒潮時期1954~1964年每年出生人數都是超過400萬人長達10年也帶動2008年後前後的消費能力的鼎盛期
現在歐美人口紅利衰退反觀亞洲中國、印度、泰國、菲律賓等出生率高峰較晚來到經濟榮景也預估將出現在2015~2025
中國的出生高峰潮是在1960年左右所以40年後現在正值高消費能力的中年族群將近有高達2億多人
台灣與美國差不多是戰後嬰兒潮較有高出生率大概是日本投降後老蔣接收時期左右…
台灣是出口導向國家與美國內需經濟有關聯性…可惜是台灣本土內需經濟不振…過去2、30年來全靠外銷訂單來支撐跛腳的台灣經濟…現今台灣出生率不斷下降的確對未來內需經濟是雪上加霜…出生率還是全亞洲敬陪末座
日本出生率也同樣下降總是領先台灣預先發生經濟狀況…日本倒可以成為台灣的領先指標借鏡
無奈日本國家排外民族性強對國外移民採嚴苛制度…新加坡後來興起的新移民政策我個人覺得時機點是不錯的
如果我們台灣能學習新加坡模式增加外來移民人口來台灣或許可以彌補人口紅利的衰退…目前能作的僅有刺激陸客來台灣消費這點還尚嫌不足
假如兩岸在未來十年內能夠統一雖然反對聲音四起難免…對於兩岸政策的進一步寬鬆開放將會更容易引進更多陸資進駐台灣開放讓更多大陸人來台灣居住購買台灣房子二來也刺激台灣的內需經濟不也是件好事有幫助
那麼未來的房市泡沫化或許可解…世事總是難以預料
話說回來未來會不會有這樣榮景還很難說的…目前兩岸仍侷限在封閉政策上陸客來台的全面開放程度非常的有限…
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